내년 2월부터 수도권에서 새로 주택담보대출을 받으려면 거치기간 없이 원금과 이자를 모두 분할 상환해야 한다. 또 원천징수영수증 등 소득증빙자료도 함께 내야 한다.

대출자에게는 금리 변동 가능성을 반영한 가산금리(stress rate)가 적용되며, 대출 후에도 중간 점검 차원에서 모든 부채의 원리금상환액까지 고려한 DSR(총부채 원리금상환비율) 평가 시스템이 도입된다.

이 같은 원칙은 내년 2월 1월에는 수도권, 5월 2일에는 비수도권에 각각 적용된다.

금융당국은 지난 14일 이와 같은 내용의 ‘가계부채 관리방향 및 은행권 여신심사 선진화 가이드라인’을 발표했다.

앞서 금융위, 금융감독원, 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 전국은행연합회 등은 1200조원에 육박한 가계부채 문제를 해결하기 위해 ‘가계부채 관리협의체’를 운영해 왔다. 이날 가이드라인은 이들이 7월 발표한 ‘가계부채 종합 관리방안’을 구체화한 조치다.

‘상환능력 범위 내에서 빌리고, 처음부터 나눠 갚는다’는 두 가지 원칙이 이번 대출심사 강화의 골자다.

이에 따라 앞으로 이뤄질 신규 주택담보대출부터는 비거치식·분할상환이 원칙적으로 적용된다. 이는 원금을 일시에 갚아야 하는 기존 만기상환의 과도한 부담과 위험성을 미연에 방지하기 위한 조치다.

분할상환 대출이 우선 적용되는 조건은 크게 4가지다. ▲신규 주택구입용 대출 ▲주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 60%를 초과하는 고부담대출(DTI가 30% 이하인 경우는 제외) ▲담보물건이 해당 건 포함 3건 이상인 경우 ▲소득산정시 신고소득을 적용한 대출 등이다.

이 조건에 해당되지 않는 경우에는 과거와 같이 일시상환 및 거치식 대출이 가능하다. 아울러 금융당국은 신규대출 분할상환 유도에 따른 고객 부담을 최소화하기 위해 집단대출과 상속·채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피한 채무인수, 자금수요 목적이 단기이거나 은행이 불가피한 사정을 고려한 경우 등은 예외로 뒀다.

손병두 금융위 금융정책국장은 “이번 조치를 통해 대출자의 대출기간 동안 총 이자부담은 경감되고, 금융기관의 대출 미상환에 따른 위험은 줄여나갈 수 있게 됐다”고 밝혔다.


◇상환능력 객관적으로 평가

이번 가이드라인에 따르면 대출자가 갚을 수 있는 범위 내에서 대출을 취급하기 위해 실제 소득을 근거로 한 상환능력 평가가 이뤄진다.

대출자의 소득을 객관적으로 확인할 수 있는 원천징수영수증, 소득금액증명원 등 소득증빙 자료가 우선적으로 검토되는 것이다. 증빙소득으로 확인이 어려운 경우에는 인정소득(국민연금·건강보험료 등)이나 신고소득(신용카드 사용액·매출액·임대소득 등)도 활용된다.

아울러 신규로 변동금리 주택담보대출을 취급할 때에는 금리 변동 가능성을 반영한 가산금리를 대출한도 산정에 반영하기로 했다.

가산금리란 향후 금리 인상 가능성을 고려해 적용하는 금리를 말한다. 즉 가산금리가 대출 한도를 산정하는 자료로 활용되면 그만큼 대출 총액이 줄어드는 것이다.

은행권은 상승가능 금리를 감안해 DTI를 산출하고, 상승가능 DTI가 80%를 초과할 경우 고정금리 대출로 유도하거나 DTI 80% 이하로 대출규모를 안내할 방침이다.

특히 금융당국은 신규 주택담보대출에 대해 기타부채의 원리금상환액까지 고려한 DSR(총부채 원리금상환비율) 평가 시스템을 도입할 계획이다.

DSR은 담보대출 상환 능력을 평가할 때 기존 DTI(총부채 상환비율)와 달리 신청자의 모든 대출 원리금까지 고려하는 것이다.

참고로 DTI는 연간 소득을 기준으로 상환 능력을 판단해 대출한도를 정하는 지표다. 이는 연간 소득을 기준으로 주택담보대출 원리금과 기타 부채의 이자를 어느 정도 갚을 수 있는지를 비율로 산출한다.

이번에 도입되는 DSR은 소득을 기준으로 상환 능력을 판단하는 지표라는 점에서는 DTI와 같다. 하지만 주택담보대출원리금과 더불어 다른 모든 부채원리금까지 갚을 수 있는지를 판단, 대출 심사에 적용한다는 차이점이 있다. 즉 DSR 평가 시스템이 도입되면 실제 대출 한도가 상대적으로 낮아지게 되는 것이다.

예컨대, DTI가 60%면 기존 대출이 1000만원 있는 연소득 5000만원인 직장인은 연간 원리금 상환액인 약 3000만원 한도까지 대출을 받을 수 있다. 반면 DSR이 대출 심사에 적용되면, 과거 3000만원에 가까이 대출 받을 수 있던 이 직장인은 대출 한도가 약 2000만원 정도로 줄어들게 된다.

손 국장은 “DTI 규제가 적용되고 있지 않은 비수도권의 경우 소득증빙 강화 등의 관행이 자연스럽게 안착할 시간이 필요하다”며 “가이드라인에 대해 적극적인 사전 안내를 실시해 새로운 여신심사에 대한 소비자들의 이해도를 높이겠다”고 말했다.

덧붙여 그는 “추후 은행별 홈페이지를 통해 은행 직원과의 직접 상담 없이도 제도의 개요 등을 쉽게 살펴볼 수 있는 ‘대화식 자동안내 코너’를 운영하도록 하겠다”고 말했다.

한편 금융당국은 이번 대책에 따른 풍선효과로 보험권으로 대출수요가 이동할 수 있다고 보고 ‘보험권 여신심사 선진화 방안’도 마련·추진하기로 했다.